您当前的位置:首页 > 新闻中心 > 通知公告

关于马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定的公示

发布日期:2018-07-12 17:27 作者:市国土局  来源:市国土局  阅读: 次 字体:[ 大 ] [ 中 ] [ 小 ]

 

现将《马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定》(征求意见稿)公开征求意见,欢迎社会各界人士通过发送电子邮件的方式提出意见和建议。

公开征求意见起止时间:2018年7月12日至2018年7月17日。

电子邮箱:71447185@qq.com

联系人:王谦

联系电话:5211020

附件:

1、 《马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定》(征求意见稿)

2、《马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定》的起草说明

马鞍山市国土资源局

2018年7月12日

 

 

 

 

附件1

马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定(征求意见稿)

 

为加强我市商业综合体地下空间开发利用管理,合理利用城市地下空间资源,促进城市可持续发展,提高土地节约集约利用水平,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国人民防空法》、《不动产登记暂行条例》、《城市地下空间开发利用管理规定》等有关法律法规及规章,结合本市实际,制定本暂行规定(以下统称《暂行规定》)。

一、本《暂行规定》所称地下空间,是指本市市区(花山区、雨山区、博望区、慈湖高新区、经济技术开发区、郑蒲港新区)规划区内地表以下开发的商业综合体工程、商业服务业设施(不含人防工程、地下车库,商业服务业设施按照住建部城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)标准认定),包括结合地表建筑一并建设(以下统称结建)的地下空间和单独开发建设(以下统称单建)的地下空间部分。

结建地下空间是指:同一个建筑主体结合地面上建筑一并设计开发建设的地表下空间部分。

单建地下空间是指:独立开发建设的地下空间,包括利用市政道路、公园绿地、公共广场等公共用地开发的地下空间。

地下空间建设用地使用权是指:是指经依法批准建设的地下建(构)筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的国有建设用地使用权,其中净高度大于2.2米(含)的可以一并设立地下建(构)筑物的房屋所有权。

二、单建地下空间项目申请建设用地的,必须取得城乡规划主管部门出具的规划设计条件或建设用地规划许可证。结建地下空间项目应当与地表建筑一并向市城乡规划主管部门申请办理规划许可,结建地下空间使用权范围为宗地范围,不得超出地表用地界线垂直投影范围;城乡规划主管部门在办理地下空间规划许可时,应明确地下空间的使用性质、水平投影占地范围、垂直空间范围、建设规模、竖向分层等内容。

本《暂行规定》实施后,新出让国有建设用地使用权,国土资源管理部门按照规划部门出具的规划设计条件,在出让地表国有建设用地使用权时一并出让结建地下空间国有建设用地使用权。

三、商业综合体、商业服务业设施等经营性地下空间建设用地使用权可以采用出让等有偿使用方式取得。具体供地方式,根据项目用地的规划用途,按照国家、省和市国土资源管理的有关规定执行。

四、商业综合体、商业服务业设施地下空间建设用地使用权出让金标准按以下方式确定:

(一)以招标拍卖挂牌方式出让的地下空间建设用地使用权,地下一层,出让起始价按照不低于地下建设所在区域相对应用途基准地价折算为楼面地价的20%确定,地下二层,按照地下一层标准减半确定,地下三层及以下不再计缴土地出让金。其中结建式地下空间项目,其出让起始价与地上部分一并确定。

(二)通过协议方式取得地下空间建设用地使用权的,地下一层,按地下建设所在区域相对应用途基准地价折算为楼面地价的20%补交土地出让金,地下二层,按照地下一层标准减半确定,地下三层及以下不再计缴土地出让金。

设计方案批准文件或者城乡规划部门出具的规划批准文件未对地下空间进行分层的,按照地下一层标准收取土地出让金。城市基准地价调整,地下空间建设用地使用权出让价格相应调整。

五、本《暂行规定》实施前,地表建设用地使用权已经出让或划拨,地表建设用地使用权人已根据规划许可用途结合地面建筑一并开发建设地下建筑物的,权利人申请补办地下空间出让手续,可以按协议出让方式供应,出让方案市政府授权市国土资源局审批,土地出让金由按照《暂行规定》第四条规定的标准收取。

    六、单建的商业综合体工程、商业服务业设施地下空间项目建设用地使用权有偿使用年限最高不超过40年。

结建地下空间项目的建设用地使用权用途与地表建设用地使用权用途一致的,其土地使用权年限一致;地下建设用地使用权用途与地表建设用地使用权用途不一致的,其土地使用权年限起算年限与地表建设用地使用权年限起算年限一致,并按照法律法规规定的土地用途类别分别确定土地使用权年限,但不超过其地表建设用地使用权的最高年限。

七、地下空间在土地出让或者划拨供地时没有将地下空间纳入供地范围,方案设计(扩初)批准文件及规划许可也未明确经营性用途,但是在具体建设项目竣工并通过规划验收后,建设单位申请确认为经营性用途的,应当征得载体单位、发改、建设、规划、人防、消防等部门同意后,依据本《暂行规定》第四条确定的标准,补办出让手续、补缴土地出让金,但规划确定为车库等公建配套设施的除外。

八、 地下空间建设用地使用权单独登记时,应在不动产登记证书记事栏注记“该宗地为地下空间建设用地使用权”和竖向起止高程;地下空间建设用地使用权与地表空间建设用地使用权一并登记时,应注记“该宗地含地下空间建设用地使用权”和竖向起止高程

九、国家、省对地下空间开发利用另有规定的,从其规定。市国土资源局可以根据法律法规规章等规定,对商业综合体、商业服务业设施地下空间开发利用的办理程序和不动产登记等事宜作出具体规定。

十、本《暂行规定》由市国土资源局负责解释,自发布之日起施行。各县可参照本《暂行规定》,结合各自实际制定相关规定。

 

 

 

 

 

 

 

附:周边城市参考出让价格一览表

 

政策制定方

类型

出让价格标准

确定依据

苏州市

出让

商服用地、住宅用地、文体娱乐用地的,从地表开始,其地下一层参照所在区域相对应用途基准地价折算为楼面地价的30%确定

《关于加快苏州市城市地下空间开发利用的实施意见》

(2013年10月)

广州市

出让

其地下一层按照市场评估地价的50%

《关于广州市土地节约集约利用的实施意见》

(2014年3月)

杭州市

招拍挂出让

基准地价对应用途楼面地价的20%

杭州市地下空间用地审批和不动产登记办法

20178月)

协议出让

基准地价对应用途楼面地价的10%

郑州市

招拍挂出让

商业基准地价的20%

《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》(2010年12月)

协议出让

现行市场价折算楼面地价的20%

芜湖市

招拍挂出让

商业基准地价的30%

芜湖市市区地下空间利用和房地产登记暂行办法(2013年7月)

协议出让

现行市场价折算楼面地价的20%

宣城市

出让

地下空间为一层的,按地表基准地价相对应用途价格的20%确定

《宣城市城市地下空间建设用地使用权管理暂行办法》(2016年4月)

蚌埠市

出让

不应低于地表对应用途评估楼面地价的30%

《蚌埠市区地下空间建设用地使用权开发利用暂行办法》(2017年12月)

黄山市

出让

地下一层土地出让金按同用途地表土地评估备案楼面地价的1/3收取

《关于加强市中心城区结建地下空间国有建设用地使用权管理的若干规定》(2016年10月)

绵阳市

出让

基准地价对应用途楼面地价的20%

《绵阳市城市地下空间开发利用管理暂行办法》(2014年8月)

青岛市

出让

市场评估价折算楼面地价的1/3

《青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法》

(2015年1月)

 

 

 

 

 

附件2

《马鞍山市商业综合体地下空间开发利用管理暂行规定》的起草说明

 

 

   一、制定规范性文件的必要性

(一)上级政策鼓励。法律层面:2007年10月施行的《中华人民共和国物权法》规定 “建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。规范性文件:2008年3月《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)要求:“鼓励开发利用地上地下空间”2012年3月国土资源部出台的《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》明确指出:“鼓励地上地下空间开发利用,完善地上地下建设用地使用权配置方式、地价确定、权利设定和登记制度”。

(二)自身发展要求。近年来,随着城市经济持续高速发展,我市解放路地下商业开发等项目已列入计划,地下商业空间以何种方式出让,出让时如何定价成为我市必须面对的课题。目前,已有万达广场、红星美凯龙、八佰伴等已经开发建设的地下空间项目,提出了地下空间建设用地使用权登记申请。同时,我市作为全省唯一的国土资源节约集约模范市,需要在国土资源节约集约利用方面再创新,继续前进,为此,我们根据国家有关规定,结合我市实际,并学习借鉴外地成功经验,起草了《暂行规定》。

(三)外地经验做法。近年来,广东、江苏、山东等经济发达地区先后出台了地下空间利用管理规范性文件,我省芜湖市、宣城市、蚌埠市、黄山市也出台了相关规定。各地鼓励地下空间利用和规范地下空间建设用地使用权权属登记管理的做法,进一步提高了城市节约集约用地水平,取得了良好效果。

二、起草过程

(一)以法律、规章为依据。以《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等有关法律、规章为依据。

(二)参考周边城市的做法。结合我市实际,参考了安徽省芜湖市、宣城市、蚌埠市、黄山市、江苏省南京市、四川省绵阳市已经出台的相关政策、规定,分别从用地管理、权属登记管理、历史遗留问题处理等方面作出规定。

(三)召开征求意见座谈会。2015年4月8日,召集座谈会征求各县、区、开发园区、新区以及市规划、市住建、人防、法制办、公安、安监等部门意见,并予以修改完善,7月6日再次召开座谈会,征求市住建、规划等市直部门意见,形成了《暂行规定》(送审稿)。2018年6月,修改完善后再次征求市相关部门意见。花山区提出:“本暂行规定实施前,地表建设用地使用权已经出让或划拨,并根据规划许可用途确定由地表建设用地使用权人结合地面建筑一并开发建设地下建筑物的,视为已连同地表建设用地使用权一并取得上述范围内地下空间建设用地使用权,权利性质与地表建设用地使用权性质保持一致……”,该意见未采纳,因为考虑以下因素:一是原地表建设用地使用权出让时并没有将地下空间一并出让;二、该地下空间作为商业用途是营利性的。其他各相关部门意见已经吸纳。

三、主要内容

《暂行规定》共十条,主要明确了以下主要内容:

(一)关于地下空间和地下空间建设用地使用权的概念。

1、地下空间:即本市市区(花山区、雨山区、博望区、慈湖高新区、经济技术开发区、郑蒲港新区)规划区内地表以下开发的商业综合体工程、商业服务业设施(不含人防工程、地下车库,商业服务业设施按照住建部城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)标准认定),包括结合地表建筑一并建设(以下统称结建)的地下空间和单独开发建设(以下统称单建)的地下空间部分。

2、地下空间建设用地使用权:是指经依法批准建设的地下建(构)筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权,其中净高度大于2.2米(含)的可以一并设立地下建(构)筑物的房屋所有权。

(二)关于地下空间建设用地使用权的规划管理。

一是单建地下空间项目申请建设用地的,必须取得城乡规划主管部门出具的规划设计条件或建设用地规划许可证。结建地下空间项目应当与地表建筑一并向市城乡规划主管部门申请办理规划许可,结建地下空间使用权范围为宗地范围,不得超出地表用地界线垂直投影范围;城乡规划主管部门在办理地下空间规划许可时,应明确地下空间的使用性质、水平投影占地范围、垂直空间范围、建设规模、竖向分层等内容。

二是为了避免不断新产生地下商业综合体工程、商业服务业设施补办出让造成后置审批,产生遗留问题。《暂行规定》实施后,新出让国有建设用地使用权,国土资源管理部门按照规划部门出具的规划设计条件,在出让地表国有建设用地使用权时一并出让结建地下空间国有建设用地使用权。

(三)关于地下空间建设用地使用权的供应方式。

商业综合体、商业服务业设施等经营性地下空间建设用地使用权采取出让等有偿使用方式取得。具体供地方式,根据项目用地的规划用途,按照国家、省和市土地管理的有关规定执行。

(四)关于地下空间建设用地使用权出让价款的计算。

地下空间建设用地使用权出让金,地下一层,按照地下建设所在区域相对应用途基准地价折算为楼面地价的20%确定,地下二层,按照地下一层标准减半确定,地下三层及以下不再计缴土地出让金以上标准的确定主要考虑有两点:一是直接应用地表基准地价对应用途的楼面地价计算地下空间建设用地使用权出让价款。目前,国家对地下空间建设用地使用权相关的法规还不完善,地下空间建设用地使用权价款评估没有现成的技术规范可以遵循,评估技术不成熟。为此,对于设定地下空间建设用地使用权需要收缴出让价款的,参照外地市的成熟做法,直接依托地表基准地价对应用途的楼面地价确定地下空间建设用地使用权出让价款。二是体现鼓励深度开发地下空间的要求。区别于地上建设,地下空间开发存在施工难度大、成本高的特点,应当鼓励深度开发利用,为此,地下空间建设用地使用权出让金,地下二层按照地下一层标准减半确定,地下三层及以下不再计缴土地出让金。

(五)关于地下空间建设用地使用权历史遗留问题的解决。

本《暂行规定》实施前,地表建设用地使用权已经出让或划拨,地表建设用地使用权人已根据规划许可用途结合地面建筑一并开发建设地下建筑物的,权利人申请补办地下空间出让手续,可以按协议出让方式供应,出让方案市政府授权市国土资源局审批,土地出让金由按照《暂行规定》第四条规定的标准收取。

 

    分享到:
关闭